5,7 triệu tỉ đồng bất động sản thế chấp có đáng lo?

(Thị trường) - Tính đến năm 2018, có 5,7 triệu tỉ đồng giá trị bất động sản và tài sản liên quan đến bất động sản được thế chấp tại 23 ngân hàng.

Con số 5,7 triệu tỉ đồng có đáng lo hay không?

Có một số lo ngại được đặt ra liên quan đến con số “khủng”nói trên là: Nếu thị trường bất động sản có “mệnh hệ” gì thì các ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề, nhất là những ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng tín dụng lớn;

đối với các doanh nghiệp bất động sản, khi thị trường bất động sản xì hơi thì không chỉ giá trị thế chấp sụt giảm mà doanh nghiệp cũng không có tiền để trả nợ, trả lãi, làm tăng nợ xấu và tác động tiêu cực đến ngân hàng cho vay;

đối với các doanh nghiệp nói chung, khi giá trị tài sản thế chấp bị giảm sút, có khả năng ngân hàng cho vay buộc họ phải bổ sung giá trị tài sản thế chấp bằng những tài sản khác, càng làm xấu thêm tình hình...

5,7 trieu ti dong bat dong san the chap co dang lo?

Những lo ngại trên ít nhiều là có lý. Tuy nhiên, cần nhìn nhận con số giá trị bất động sản đang thế chấp trên từ nhiều góc độ để có một đánh giá cân bằng hơn.

Trước hết, có thể nói rằng con số 5,7 triệu tỉ đồng giá trị bất động sản đang thế chấp là một con số rất lớn, cả về tương đối lẫn tuyệt đối. Để dễ hình dung, con số này còn lớn hơn cả quy mô GDP của Việt Nam (khoảng 5,5 triệu tỉ đồng năm 2018).

Tuy nhiên, giá trị bất động sản đang thế chấp này, cũng theo thống kê, chỉ tương đương 57,4% tổng giá trị tài sản thế chấp theo mệnh giá đang được các bên đi vay thế chấp tại các ngân hàng.

Bên cạnh đó, với hai con số 5,7 triệu tỉ đồng và 57,4%, suy ra tổng giá trị tài sản thế chấp tại 23 ngân hàng là khoảng trên 9,9 triệu tỉ đồng.

Không rõ tổng dư nợ tín dụng của 23 ngân hàng này chiếm bao nhiêu phần trăm tổng tín dụng của hệ thống ngân hàng (trong năm 2018 là 7,2 triệu tỉ đồng), nhưng nếu chỉ tính giá trị tài sản đang thế chấp của riêng 23 ngân hàng thì chúng đã tương đương với gần 140% tổng dư nợ của cả hệ thống.

Đương nhiên là nếu chỉ so với tổng dư nợ của 23 ngân hàng thì giá trị tài sản thế chấp sẽ lớn hơn nhiều con số 140% này.

Như vậy, có thể thấy rằng về mặt bảo đảm khoản cho vay, giá trị tài sản thế chấp tại 23 ngân hàng lớn hơn nhiều giá trị khoản cho vay của chúng, tạo ra một vùng đệm an toàn cho các khoản cho vay này kể cả khi thị trường các tài sản thế chấp (gồm bất động sản) sụt giảm vài chục phần trăm so với mệnh giá được xác lập khi cho vay.

Tất nhiên, khi tất cả phân khúc thị trường bất động sản đồng loạt rơi vào suy thoái, đổ vỡ hàng loạt thì vùng đệm này sẽ trở nên mỏng hơn (hoặc biến mất) bởi hoặc giá cả bất động sản sẽ rơi tự do, hoặc tính thanh khoản bất động sản là hầu như không có vì không mấy ai còn dám đầu tư nữa. Nhưng kịch bản cực đoan này là hiếm khi xảy ra, như được nói thêm ở dưới đây.

Chuyển sang vấn đề khác là tỷ lệ 57,4% (là tỷ lệ của giá trị bất động sản đang thế chấp trên tổng giá trị tài sản thế chấp) là lớn hay nhỏ.

Thực ra thì cũng chẳng có một tiêu chuẩn nào để đánh giá độ lớn của con số này và tính nghiêm trọng, nếu có, của nó.

Tuy nhiên, xét về mặt rủi ro thì cũng khó có thể nói các khoản cho vay có thế chấp bằng bất động sản sẽ rủi ro hơn các khoản cho vay thế chấp bằng các loại tài sản khác gồm các loại quyền, các loại giấy tờ có giá, như chứng khoán, cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp (trừ tín phiếu, trái phiếu chính phủ), cũng như các loại tài sản hữu hình khác như nhà xưởng, máy móc và phương tiện...

Đó là chưa kể giá trị bất động sản, theo truyền thống, có khả năng tăng giá nhiều hơn khả năng giảm giá như các loại giấy tờ có giá và tài sản hữu hình khác. Do vậy, chuyện các ngân hàng “ưa thích” bất động sản hơn là các loại tài sản khác với tư cách là tài sản thế chấp cũng là điều dễ hiểu và không kém phần hợp lý.

Nếu thị trường bất động sản “xì hơi”...

Về nguy cơ khi thị trường bất động sản “xì hơi” thì sẽ gây tổn hại cho hệ thống ngân hàng và doanh nghiệp, điều này thường chỉ đúng nếu cơ cấu bất động sản thế chấp tập trung quá mức vào một số loại hình/phân khúc nhất định và nếu ở những loại hình/phân khúc này xảy ra khủng hoảng, rớt giá.

Dù chưa có một phân tích, nghiên cứu nào về cơ cấu bất động sản dùng làm tài sản thế chấp nhưng dường như không có chuyện cơ cấu bất động sản dùng làm tài sản thế chấp hiện nay của Việt Nam đang tập trung quá mức vào một vài phân khúc cụ thể nào đó, ví dụ, phân khúc đất nền và nhà ở hạng sang/có giá trị.

Bởi, ngoài bất động sản theo cách hiểu thông thường là nhà và đất, ít nhất còn có thêm các dự án hạ tầng cơ sở được đầu tư qua các dạng thức như BT, BOT, các dự án bất động sản công nghiệp... được mang làm tài sản thế chấp, dù, xin nhấn mạnh lại, vẫn chưa có một thống kê nào cho thấy các dự án này chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng giá trị bất động sản đang thế chấp tại các ngân hàng để làm cơ sở cho các cảnh báo cần thiết, nếu có.

Thêm nữa, kinh nghiệm trải qua các cuộc khủng hoảng, suy thoái trên thị trường bất động sản cho thấy kể cả giữa tâm điểm của khủng hoảng thì vẫn có những loại hình (dự án) bất động sản vẫn giữ giá hoặc tăng trưởng.

Thứ Năm, 30/05/2019 18:42

Đọc nhiều nhất
Báo Đất Việt trên Facebook
.
Sự Kiện