Đất chiếm 68% tài sản Nhà nước: Ba giai đoạn tiêu cực

(Bất động sản) - Lâu nay, việc cổ phần hóa đã có điểm sai ở ngay tiền đề, đó là định giá đất theo quy định của Nhà nước khác xa với giá thị trường.

Đó là nhận định của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành khi trao đổi về nguy cơ thất thoát tài sản Nhà nước trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp.

PV: - Theo báo cáo mới nhất về tình hình quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước của Chính phủ, đất chiếm gần 68% tổng giá trị toàn bộ tài sản Nhà nước với 2.565,79 triệu m2 (tương đương 700.574,99 tỷ đồng). Tuy nhiên, từ hiện tượng hàng loạt cao ốc thi nhau mọc trên đất di dời, cổ phần hóa doanh nghiệp thời gian qua khiến nhiều chuyên gia cho rằng, việc cổ phần hóa doanh nghiệp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể gây thất thoát tài sản của Nhà nước nếu thực hiện không minh bạch.

Thưa ông, ông bình luận như thế nào về lo ngại thất thoát này trong khi tài sản về đất chiếm tới gần 68% tổng giá trị tài sản quốc gia? Sự chênh lệch giữa định giá tài sản theo quy định hiện hành và giá trị thực của tài sản có thể thành kẽ hở khiến tài sản nhà nước thất thoát ở mức này? Đây có được coi là biểu hiện lãng phí lớn hay không và vì sao?

Dat chiem 68% tai san Nha nuoc: Ba giai doan tieu cuc
Theo ông Nguyễn Văn Đực, mảnh đất ở 23 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM) là minh chứng cho việc định giá đất theo quy định của Nhà nước khác xa với giá thị trường

Ông Nguyễn Văn Đực: - Câu hỏi đặt ra cũng đã tự trả lời. Lâu nay, việc cổ phần hóa doanh nghiệp có một cái sai ở ngay tiền đề, đó là việc định giá đất theo quy định của Nhà nước khác xa với giá thị trường, chênh lệch nhau gấp nhiều lần.

Minh chứng rõ ràng nhất là việc đấu giá mảnh đất ở số 23 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM). Giá khởi điểm của mảnh đất này chỉ là 558 tỷ đồng nhưng khi đấu giá, giá của nó đã tăng lên tới 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm.

Như vậy, khi giao mảnh đất trên cho Công ty Xổ số Kiến thiết TP.HCM và họ tiến hành đấu giá, Nhà nước đã bị thiệt hại rất nhiều bởi trước nay ở Việt Nam vẫn có thói quen là đơn vị nào được Nhà nước giao nhiệm vụ quản lý tài sản Nhà nước, đơn vị đó đương nhiên được sở hữu tài sản ấy, trong khi quản lý và sở hữu là hai vai trò hoàn toàn khác nhau.

Từ trường hợp trên, một bài học đơn giản được rút ra là: nếu giao đất theo định giá của Nhà nước thì Nhà nước sẽ thất thoát ít nhất 50% và có thể còn mất nhiều hơn. 

Trở lại với câu chuyện thất thoát tài sản về đất, chúng ta có thể nhìn ở hai góc độ:

Thứ nhất, việc định giá đất theo quy định của Nhà nước thường đơn giản và thấp hơn giá thị trường.

Thứ hai, giá trị thật của mảnh đất không chỉ ở vị trí của nó mà còn ở mục đích sử dụng nó vào việc gì.

Chẳng hạn, nếu mảnh đất rộng 10.000m2 làm trường học thì giá của nó có thể chỉ là 100 tỷ đồng, nhưng nếu mảnh đất đó được sử dụng làm cao ốc văn phòng hay khách sạn, dịch vụ với tầng cao vừa phải (5-10 tầng) thì giá của nó sẽ tăng gấp đôi so với khi làm trường học. Thậm chí, nếu mảnh đất này được dùng để xây chung cư cao 20-40 tầng thì giá có thể tăng lên gấp 5-10 lần.

Như vậy, khi định giá một mảnh đất đừng chỉ nhìn ở vị trí của nó mà quan trọng hơn là miếng đất đó được dùng làm gì và được xây bao nhiêu, người ta gọi là chỉ tiêu quy hoạch.

Tôi biết có trường hợp ở TP.HCM khi đấu giá một mảnh đất, người ta đưa ra chỉ tiêu thấp, chẳng hạn như mảnh đất ấy chỉ được xây 15 tầng. Một doanh nghiệp đấu giá thành công, sau đó họ chạy để được xây 20 tầng. Đó lại là một tiêu cực nữa.

Tóm lại, ở đây có 3 giai đoạn tiêu cực: Thứ nhất, định giá không đúng với giá thị trường. Thứ hai, định giá mà chưa biết các chỉ tiêu quy hoạch thế nào. Thứ ba, khi chỉ tiêu quy hoạch có rồi thì doanh nghiệp sở hữu miếng đất đó có thể điều chỉnh tăng lên lần nữa. Đây chính là cội nguồn gây thất thoát tài sản lớn cho Nhà nước và vì thế mới xảy ra nhiều trường hợp doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, nợ nần chồng chất nhưng khi cổ phần hóa, cổ phiếu của công ty vẫn được trả rất cao, đó là vì người ta nhìn vào miếng đất vàng mà doanh nghiệp kia đang quản lý.

Để tránh thất thoát tài sản Nhà nước, tránh giá trị cổ phiếu ảo, Nhà nước chỉ nên cho doanh nghiệp quản lý phần ở bên trên mặt đất, như nhà xưởng, mà thôi. Sau này, khi Nhà nước cần thu hồi thì sẽ đấu giá. Doanh nghiệp sẽ không có quyền gì để được Nhà nước ưu tiên giao miếng đất đó cho họ rồi họ lại tiếp tục chạy các chỉ tiêu quy hoạch cao lên để thu lợi nhiều. Đó là cội nguồn của tham nhũng về tài nguyên đất.

Thứ Hai, 18/07/2016 13:33

Loading...
Báo Đất Việt trên Facebook
.
Sự Kiện