Đất sau giải phóng mặt bằng chỉ 15m2, làm sao?

(Bất động sản) - Nhiều hộ gia đình sau giải phóng mặt bằng chỉ còn lại khoảng 15m2 đất, muốn xây dựng nhưng không nắm rõ thủ tục và quy định

Người dân muốn được chính quyền cấp phép xây dựng có điều kiện hoặc xin xây dựng mới công trình với phần diện tích còn lại trên 15m2 nhưng không nắm vững các văn bản cần thiết là thực tế PV bắt gặp tại một số dự án. Để giải đáp những đòi hỏi chính đáng của bạn đọc, trong quá trình vào cuộc, PV đã tìm ra lời giải đáp.

Trăm cái lý để tìm ra một tí cái tình

Trao đổi với PV, một Chủ tịch UBND phường trên địa bàn TP cho biết, việc xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo chưa đạt tiến độ phần vì cơ chế chính sách, phần do các chủ đầu tư chây ỳ và chính quyền thiếu quyết tâm. Nhưng một mặt vẫn xuất phát từ quan điểm đồng cảm của chính quyền với những thiệt thòi của người dân khi phải hy sinh phần lớn diện tích đất phục vụ GPMB, phục vụ lợi ích chung của xã hội. Nếu người nông dân có khái niệm “bờ xôi ruộng mật” là đất cho năng suất thu hoạch cây trồng cao, thì người TP lại coi trọng từng tấc đất mặt tiền, vì đó là kế sinh nhai của nhiều gia đình. Giải bài toán đô thị không chỉ đơn thuần là GPMB các tuyến đường, tuyến phố mới, mà còn là việc hài hòa lợi ích người dân với xã hội, ổn định cuộc sống lâu dài của các hộ nằm trong chỉ giới GPMB.

Hiện đang có những khó khăn phát sinh trong quá trình hợp khối, hợp thửa. Chẳng hạn, theo quy định tại Quyết định 15/2011/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, khi các hộ hợp khối phải hợp thửa đất về một chủ sử dụng. Trường hợp này phải làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, nhưng thực tế nhiều trường hợp chỉ có giấy tờ mua bán viết tay nên không thực hiện được. Chưa kể vì lợi ích cá nhân dẫn đến việc hộ bên trong không muốn cho hộ bên ngoài (diện tích dưới 15m2) hợp thửa, còn hộ bên ngoài đôn đáo xin chính quyền cho họ thời gian để đàm phán với hàng xóm, tránh lâm vào cảnh trắng tay…

Việc TP và Sở Quy hoạch - kiến trúc ban hành văn bản hướng dẫn mới phần nào giúp các cấp chính quyền và người dân có nhiều phương án xử lý.

Để đảm bảo mỹ quan đô thị, tránh thiệt hại cho người dân, TP khuyến khích các hộ dân hợp thửa, hợp khối công trình dưới 15m2. Ảnh: Gia Bảo
Để đảm bảo mỹ quan đô thị, tránh thiệt hại cho người dân, TP khuyến khích các hộ dân hợp thửa, hợp khối công trình dưới 15m2. Ảnh: Gia Bảo

Công trình cải tạo, chỉnh trang không phải xin phép xây dựng

Theo Công văn số 3382/QHKT-TTNCKTĐT, ngày 25-8-2014 của Sở Quy hoạch - kiến trúc thì nhà, đất bị cắt xén phục vụ GPMB khi chỉnh trang mà giữ nguyên theo hiện trạng ban đầu không phải xin phép xây dựng. Cụ thể: Các trường hợp nhà, đất có diện tích còn lại sau GPMB trên 15m2 và có kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 3m, nằm ngoài phạm vi chỉ giới mở đường Vành đai 2 và các tuyến đường giao thông mới mở theo quy hoạch khi tiến hành trát, vá, chỉnh sửa lại mặt đứng công trình tiếp giáp đường giao thông mà không làm thay đổi kết cấu và diện tích phần công trình còn lại, không thay đổi chiều cao công trình hiện trạng hoặc phải thay mái ( do không đảm bảo an toàn) bằng kết cấu còn lại thì không phải xin phép xây dựng.

Trước khi tiến hành cải tạo, chỉnh trang, chủ đầu tư, các tổ chức cá nhân phải thông báo với chính quyền địa phương, cơ quan quản lý trật tự xây dựng và chỉ được cải tạo, chỉnh trang trong phạm vi diện tích đất sử dụng hợp pháp được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Đương nhiên các cơ quan quản lý nói trên phải có trách nhiệm hướng dẫn chủ đầu tư trong quá trình cải tạo, chỉnh trang công trình phải đảm bảo tính thống nhất về kiến trúc, cảnh quan công trình hai bên tuyến đường.

Phân tích quy định nói trên, luật sư Nguyễn Quang Thu, Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết, vẫn chưa có sự cụ thể, chẳng hạn chủ đầu tư chỉ việc gửi đơn đến UBND phường, xã hoặc thị trấn để xin chấp thuận hay cùng một lúc phải gửi đến cấp quản lý cao hơn về đô thị. Thời hạn từ lúc gửi đơn đến lúc được cấp quản lý chấp thuận là bao lâu cũng không được đề cập rõ. Các trường hợp đất còn lại sau GPMB bao giờ cũng có hồ sơ quản lý rất chi tiết của chính quyền từ xã, phường, thị trấn đến quận, huyện. Việc xác định chủ đầu tư khi xin chỉnh trang, cải tạo công trình có đủ điều kiện hay không đối với các cấp quản lý không hề khó. Đây chính là điều kiện tiên quyết để chủ đầu tư nhận được sự đồng ý nhanh nhất của chính quyền. Rõ ràng, chủ trương không bắt chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng ở những công trình cải tạo, chỉnh trang là quan điểm hết sức nhân văn của TP và Sở Quy hoạch - kiến trúc nhưng nếu phải mất nhiều thời gian để nhận được cái gật đầu từ các cơ quan cấp dưới công trình mới được thực hiện thì rõ ràng lòng tốt của cấp trên có thể bị các cơ quan cấp dưới thực hiện ngược lại. Sự không rõ ràng trong Công văn số 3382/QHKT-TTNCKTĐT của Sở Quy hoạch - kiến trúc cần được sửa đổi lại để tránh một sự việc phải tốn quá nhiều văn bản hướng dẫn.

Không có giấy tờ hợp lệ vẫn được cải tạo chống xuống cấp

Trong hướng dẫn của Sở Quy hoạch - kiến trúc gửi tới UBND các quận, huyện, thị xã…đề cập đến các trường hợp nhà, đất có diện tích còn lại sau GPMB trên 15m2 và có kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 3m, nằm ngoài phạm vi chỉ giới mở đường Vành đai 2 và các tuyến đường giao thông mới mở theo quy hoạch, khi tiến hành xây dựng mới phải xin giấy phép xây dựng và được giải quyết như sau: Các công trình nhà ở riêng lẻ, chủ sử dụng có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất được phép xây dựng mới theo quy định tại Nghị định 64/2012/NĐ-CP, ngày 4-9-2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng; Thông tư số 10/2012/TT-BXD, ngày 20-12-2012 của Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết một số nội dung Nghị định 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số 59/2013/QĐ-UBND, ngày 19-12-2013 của UBND TP Hà Nội về việc quy định chi tiết một số nội dung cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn TP.

UBND các quận, huyện, thị xã căn cứ vào Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, căn cứ vào Quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế và Quyết định số 59/2013/QĐ-UBND, ngày 19-12-2013 của UBND TP Hà Nội để xem xét giải quyết cấp phép xây dựng theo thẩm quyền, hướng dẫn chủ đầu tư xây dựng công trình theo hướng dẫn về thiết kế kiến trúc, đảm bảo tính thống nhất về kiến trúc, cảnh quan công trình hai bên tuyến đường.

Điều đáng nói ở chỗ TP cũng đồng ý tạo điều kiện cho các công trình nhà ở riêng lẻ không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, trước mắt cho phép cải tạo, chỉnh trang chống xuống cấp theo nguyên trạng; tuyệt đối không cơi nới, lấn chiếm hoặc xây dựng mới.

Theo hướng dẫn của Sở Quy hoạch - kiến trúc, công trình xây dựng thuộc trường hợp có nhà, đất diện tích còn lại sau GPMB trên 15m2 và có kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3m, nếu không tìm được kích thước hình học thửa đất hợp lý thì được cấp phép xây dựng có điều kiện và được lựa chọn 2 phương án như: Khuyến khích việc hợp thửa, xây dựng hợp khối về kiến trúc mặt đứng với công trình liền kề để tạo sự hòa nhập với kiến trúc cảnh quan trên toàn tuyến; Xây dựng chỉnh trang tạm với quy mô công trình cao 1 tầng và chiều cao công trình không quá 4,5m (tính từ cốt hè đường quy hoạch). Cho dù công trình ở phương án nào cũng phải tuân thủ nguyên tắc thống nhất về kiến trúc, cảnh quan hai bên tuyến đường.

Từ những gì chúng tôi viện dẫn trong bài viết để bạn đọc thấy rằng công cuộc xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo của TP không chỉ đơn thuần xoay quanh những ngôi nhà có diện tích nhỏ bé mà nó còn liên quan đến một loạt công trình khác sau GPMB. Nếu các công trình có trên 15m2 không được đưa vào một nguyên tắc quản lý chung ắt sẽ dấn đến sự lộn xộn trong xây dựng cũng như trong việc “khoác áo” màu sắc bên ngoài dẫn đến mất mỹ quan đô thị, đặc biệt ở các tuyến đường, tuyến phố mới.

Một công trình được cấp phép xây dựng sau GPMB không phải muốn thực hiện như thế nào cũng được, nó phải tuân thủ các hướng dẫn về thiết kế - kiến trúc, đặc biệt là các bộ phận nhô ra của công trình. Trong số tới, báo PL&XH sẽ phản ánh cụ thể hơn về công trình xây dựng trọng các ô quy hoạch, kể cả công trình được chính quyền cho phép tồn tại tạm thời.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong năm 2015 Thanh tra Sở cùng UBND các quận, huyện còn tồn tại công trình siêu mỏng, siêu méo đã thống nhất phương án xử lý theo từng nhóm. Cụ thể, có 36 trường hợp chỉnh trang hợp khối kiến trúc mặt đứng với công trình liền kề; 5 công trình cải tạo, hạ độ cao còn 1 tầng; 98 công trình chỉnh trang, giữ nguyên hiện trạng 1 tầng; 35 trường hợp phải thu hồi đầu tư công trình công cộng.

Theo Pháp luật & Đời sống

Thứ Sáu, 10/04/2015 08:52

Loading...
Báo Đất Việt trên Facebook
.
Sự Kiện