Cao ốc và nỗi oan Thị Kính

(Kinh tế) - "Cơn lốc" nhà cao tầng nhanh chóng len lỏi và hiện diện trong lòng các đô thị Việt như một sự tất yếu của quá trình đô thị hóa .

Trên thế giới không có nước nào cấm xây nhà cao tầng cả trừ khi vì lý do bảo tồn cảnh quan và công trình lịch sử như khu trung tâm Paris chẳng hạn. Về mặt quản lý, nhà nước thường kiểm soát mật độ dân số chứ không kiểm soát hình thức xây dựng.

"Cơn lốc" nhà cao tầng nhanh chóng len lỏi và hiện diện trong lòng các đô thị Việt như một sự tất yếu của quá trình đô thị hóa và phát triển hội nhập với toàn cầu. Nhờ có cao ốc, hàng triệu người dân ở các đô thị lớn Việt Nam cũng chạm đến gần hơn với giấc mơ có một tổ ấm của riêng mình. Thế nhưng, bên cạnh những ưu điểm, cao ốc đang bị nhìn nhận như nguyên nhân gây ra mọi vấn đề rắc rối. Không khó để nhìn thấy những "tội danh" hàng ngày được nhắc đến như: Cao ốc phá vỡ quy hoạch Đà Nẵng, cao ốc bóp nghẹt giao thông TP.HCM hay Hà Nội "oằn mình" gánh cao ốc... Và để giải quyết mọi vấn đề từ tắc nghẽn, kẹt xe, úng ngập, gia tăng mật độ dân số... người ta nghĩ đến phương án cấm xây cao ốc.

Cao ốc có thực sự là hiểm họa đe dọa đô thị đến vậy? Nỗi oan ấy mang tên Thị Kính hay Thị Màu? Bản chất sâu sa của câu chuyện này là gì? Cà phê cuối tuần xin được giới thiệu các vị khách mời: Chuyên gia kinh tế Huỳnh Thế Du, giảng viên Đại học Fulbright; ông Nguyễn Đỗ Dũng, nhà quy hoạch từ CPG Consultants (Singapore); ông Nguyễn Tuấn Cường, nguyên Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Atlatich.

Cao oc va noi oan Thi Kinh
Thiết kế: Tuệ Minh

PV: Nhà cao ốc đang bị nhìn nhận như hiểm họa đe dọa đô thị, đặc biệt là với khu vực lõi của Hà Nội và TP.HCM dẫn đến sức ép về mặt dân số cùng các hệ lụy kéo theo. Và vì thế, người ta cho rằng, để giải quyết vấn đề này nên cấm xây nhà cao tầng trong nội đô. Thưa ông Nguyễn Đỗ Dũng, ông nghĩ sao về điều này?

Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Trong nhiều trường hợp, cao ốc đồng nghĩa với mật độ nhưng thực tế số tầng cao ốc và mật độ dân số là hai câu chuyện khác nhau. Chính việc xây nhà thấp tầng hiện hữu, nhà phố san sát, không có không gian mở, không có đường đi lối lại tạo ra mật độ không hề thấp. Nếu chuyển dân số đó lên tầng cao và diện tích còn lại làm trường học, công viên, các tiện ích xanh hay làm đường… thì là việc hoàn toàn tốt chứ tại sao lại phản đối hay cấm.

Tôi cho rằng câu chuyện chúng ta phải bàn ở đây không phải là câu chuyện xây nhà cao hay nhà thấp mà là câu chuyện chúng ta cho phép gia tăng mật độ hay không và nếu tăng thì tới mức nào để không vượt quá năng lực vận hành của hệ thống hạ tầng. Còn với mật độ đó, người ta xây dưới hình thức gì thì hãy để thị trường quyết định.

Thử tưởng tượng xem, một lô đất hay khu phố có diện tích 1ha, nếu chúng ta xây nhà mặt phố. Nhà ống, trung bình một căn rộng rãi nhất có diện tích khoảng 80m2, như vậy nếu xây dày đặc như hiện trạng đô thị hiện nay, lên tới 80% diện tích của 1ha, sẽ có khoảng 100 căn, tổng diện tích là 8000m2. Giả sử mỗi hộ gia đình có 4 người, mật độ trung bình sẽ là 400 người/ha.

Nếu xây chung cư với mảnh 1ha cho cùng một số lượng nhà ở đó thì tình trạng đô thị sẽ như thế nào? Thay vì 80m2 cho một ngôi nhà, mỗi gia đình sẽ sở hữu căn hộ rộng rãi khoảng 200m2. Nếu chung cư cao 25 tầng, mỗi tầng 4 căn hộ để chứa đủ 100 căn thì chúng ta sẽ chỉ cần một tòa tháp có diện tích mỗi sàn chừng 1150 m2 bao gồm hành lang, thang bộ và thang máy, tức là chiếm hơn 10% một chút của lô đất 1ha. Diện tích còn lại là gần 9000m2, chúng ta sẽ dành cho thiết kế vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe và các tiện ích khác, thậm chí có thể dùng để mở rộng đường. Rõ ràng qua đây thấy được, xây nhà ống hay nhà cao tầng sẽ mang lại không gian sống tốt hơn và giải quyết vấn các vấn đề đô thị hiện nay.

Cao oc va noi oan Thi Kinh
Thiết kế: Tuệ Minh.

Tất nhiên để giải bài toán đô thị chúng ta cần tính đến một mô hình đầu tư bền vững để các doanh nghiệp có thể tham gia đầu tư thay vì dựa vào nguồn vốn của nhà nước. Trong một dự án cải tạo chung cư cũ thấp tầng (chỉ 5 tầng) cộng với khu nhà đất hiện hữu mà bản thân tôi trực tiếp nghiên cứu tại Hà Nội, chúng tôi thấy rằng có thể có một mô hình đầu tư đủ hấp dẫn cho nhà đầu tư tư nhân mà dân số chỉ cần tăng thêm không đáng kể, khoảng 10%, để cho phép tạo ra nguồn thu đủ để bù đắp cho chi phí cải tạo đô thị và tái định cư tại chỗ.

PV: Như vậy rõ ràng, cần phải phân biệt rạch ròi giữa số tầng của cao ốc và mật độ dân số. Điều gì khiến nhiều người “hiểu lầm” để rồi đánh đồng các chung cư cao tầng với nguy cơ tạo sức ép về dân số, thưa ông Nguyễn Đỗ Dũng và ông Huỳnh Thế Du.

Thứ Hai, 21/05/2018 08:50

Loading...
Báo Đất Việt trên Facebook
.
Sự Kiện